新西兰住房市场似乎很可能会下跌–现在的问题是这将是回调还是崩溃？自全球金融危机以来的十年中，大多数资产价格都大幅上涨。全球中央银行将利率降低到历史低位并印制大量货币。此举导致了全球经济的稳步增长，但是廉价货币的供应也使股票，债券和住宅物业的价格达到了创纪录的水平。尽管在最近几个月中，我们已经看到波动性的回归，并且投资者，企业和消费者的信心水平正在受到考验。尽管我们在 10 月的整个股市中看到了巨大的变化，但我们最近观察到的一些更相关的数据点还是与住宅物业有关的。最新数据显示，悉尼，墨尔本，伦敦，纽约和温哥华等许多城市的房地产价格目前都在急剧下跌。在新西兰，住房市场面临的挑战已得到充分记录并得到了广泛理解。强大的移民和我们的储备银行的结合，使隔夜现金利率从 2008 年 6 月的 8.25％降至今天的 1.75％，这导致了物价大涨和负债率过高（家庭债务与收入之比已升至 166％）。（2018 年的平均收入），远远高于 1991 年以来的平均水平（124％）。这种情况下固有的风险是巨大的。不过，经济预测者和评论员的困难在于确定该周期何时结束。所有资产泡沫都是这种情况。我们可以用来了解新西兰的可能情况的最佳参考点之一是澳大利亚住房市场的状况。从历史上看，奥克兰紧随悉尼之后约有 12-18 个月，其房地产市场目前急剧下滑。悉尼最新的住宅价格指数数据显示，2018 年 6 月季度房价已经连续四个季度下跌，在过去的 12 个月中，官方中位数价格下降了近 6％。有趣的是，许多房地产价格下跌了 10-15％，并且仍在下降。有多种因素影响了这种动态。在 2017 年期间，州和联邦政府均实施了针对外资拥有住宅物业的政策。这些措施包括取消对外国购房者的印花税和土地税附加费，并引入了国家准则，以限制海外对新住宅开发的所有权。这些变化恰逢澳大利亚金融监管机构（APRA）对银行贷款标准采取更严格的方法。特别是，人们只关注纯利息贷款，而银行对抵押贷款的可偿还性采取了更为保守的态度。信贷控制和针对外国买家的政策相结合，似乎已成为目前澳大利亚明显出现房地产下滑的催化剂。不幸的是，塔斯曼地区的负面势头似乎正在加剧。悉尼最近的拍卖清算率已经崩溃，在 10 月份达到了全球金融危机中的最高水平（在 30％范围内）。实际上，在最近的历史中，只有少数几个例子，拍卖中的房屋交易数量已经接近这些水平。在引入卖方印花税之后，2004 年在新南威尔士州看到了类似的结果，然后在 1989 年，现金利率为 17％。今天的资本成本显然要低得多，但是由于自 2010 年以来房地产价格大幅度上涨，今天借款人的每月抵押贷款承诺比当时更高，因为平均贷款规模估计为 30％更高。这就是澳大利亚以及与此相关的发达世界变得越来越脆弱的情况。如果利率重新定价到更传统的水平会怎样？如今，新南威尔士州的标准浮动利率基本上为 5％，而在 2010 年，这一数字已接近 7.8％。这些抵押贷款利率是根据澳大利亚储备银行设定的创纪录低现金利率定价的，但其行长菲利普・洛（PhilipLowe）最近强调，借款人需要为加息做好准备。由于长期以来全球长期债券收益率因通货膨胀担忧而走高，这种紧缩条件并非澳大利亚独有。那么这对新西兰意味着什么呢？自从全球金融危机以来，我们的房地产市场已出现了活跃的状况，因此经济已大大发挥了杠杆作用。对于消费者和企业信心，从而对雇用意向和资本投资决策的积极贡献是显而易见的。但是，整个系统存在的任何可能逆转此关键驱动因素的风险也很明显。最近在《牛津经济学》的一份报告中得出结论，他们认为，新西兰的住房市场是经合组织国家中风险第五高的国家（价格的函数，住房繁荣的持续时间，家庭债务水平和浮动份额）。债务），而我们的住房存量仅因其高估而被香港所取代。现在，由于我们的家庭债务占 GDP 的比重达到 92％，因此我们对任何类似悉尼的衰退都非常敏感。然而，挑战不在于简单地认识到过量存在，而在于确定何时将出现拐点。今天特别令人担忧的是，这些潜在的触发点不仅显而易见，而且数量众多。第一个可能的催化剂是联合政府最近实行的外国买家禁令。这项政策是在中国法规也得到加强以限制人们从中国获得资金的能力时实施的，这似乎已经对环太平洋地区的房地产市场产生了影响。在新西兰，我们也看到净移民人数有所减少。去年在奥克兰购买了超过 45％的房屋的房地产投资者也可能会受到 2019 年 4 月以来税收变化的影响（取消了负齿轮的税收减免）以及全额资本利得税。直到 2020 年选举之后，增值税仍将是威胁。这些不利因素的影响无疑将因国内金融状况的恶化而加剧。新西兰抵押贷款的主要来源是银行，其澳大利亚母公司都在紧张地等待皇家委员会于 2019 年 2 月最终提交银行，退休金和金融服务行业的不当行为。此次审查的结果将是通过加强承保标准进一步减少可用信贷。尽管这是特定于澳大利亚的，但其新西兰子公司也会受到影响。令人难以置信的是，自全球金融危机以来已经过去了十年。所有资产类别都受到打击，包括财产。此后，由于历史低利率和印钞，经济复苏也令人难以置信。这种复苏带来了负面影响，包括将住宅价格重新定价到许多人现在无法承受的水平。相对于收入水平，现在尤其是奥克兰市场被认为是世界上最昂贵的市场之一，因此，新西兰联合政府希望进行干预的也就不足为奇了。诸如 KiwiBuild 之类的举措代表着供应方战略，而诸如禁止外国买家之类的政策则正在调节需求。但这将是一条非常困难的道路。随着全球经济周期显示出成熟的迹象，利率开始上升以及监管环境对信贷的可获得性产生负面影响，新西兰住房市场很有可能会下跌。最大的问题是下跌多少。